4 Rủi Ro Tiềm Ẩn Khi Mua Đất Dự Án Cần Đặc Biệt Chú Ý

4 Rủi Ro Tiềm Ẩn Khi Mua Đất Dự Án Cần Đặc Biệt Chú Ý

Bất động sản đang là một hình thức đầu tư được nhiều người chú ý, đặc biệt là mua đất dự án. Vậy đất dự án là gì? Và có phải lúc nào đó cũng là lựa chọn khôn ngoan cho những nhà đầu tư? Hãy cùng liệt kê những rủi ro tiềm ẩn khi mua đất dự án thông qua bài viết sau.

Đất nền dự án là gì?

Đất nền là những lô đất trong dự án đã được quy hoạch nhưng chưa xây dựng, vẫn giữ nguyên hiện trạng và trong giai đoạn ban đầu. Khi mua đất nền dự án, người mua sẽ được hưởng nhiều lợi ích trong dự án xây dựng như giấy tờ hợp lệ, quy hoạch rõ ràng, các tiện ích trong khu dân cư như công viên, siêu thị, trường học, văn phòng ….

Đất nền có khả năng sinh lời cao nếu biết nắm bắt thời điểm, tuy nhiên mua đất dự án có an toàn không? Việc đầu tư nào cũng sẽ có độ rủi ro nhất định:

mua đất dự án

Những rủi ro tiềm ẩn khi mua đất dự án

Đất nền dự án chưa được phép phân lô

Thời gian qua, do cơn sốt đất diễn ra tại nhiều địa phương, gây tác động xấu tới tâm lý thị trường, kéo mặt bằng giá cao hơn giá trị thực, nhiều địa phương đã ban hành “lệnh” cấm phân lô, tách thửa, chẳng hạn ở địa bàn một số quận vùng ven TP HCM, Đồng Nai hay các đặc khu kinh tế Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc. Thị trường tại những địa bàn này hiện đã tạm lắng, nhưng quy định siết phân lô tách thửa vẫn đang có hiệu lực, do đó nếu có ý định mua đất nền tại các địa phương này, khách hàng cần xem xét khu đất đã được phép phân lô tách thửa hay chưa.

Nếu mua phải loại đất nền chưa được phép phân lô, nhà đầu tư sẽ gặp khó trong việc bán ra, nếu dùng đòn bẩy tài chính có thể bị mắc kẹt vốn vì chưa biết “số phận” lô đất sẽ ra sao. Còn người mua ở thực có thể gặp rắc rối khi đất chưa được phép tách thửa nên cũng không được cấp sổ đỏ để xây dựng.

Đất nền thanh lý giá rẻ

Sau khi sốt đất đi qua, một số nhà đầu tư có động thái bán ra những nền đất với giá giảm so với giai đoạn đỉnh. Tuy nhiên, với những thông tin rao bán đất nền giá rẻ hơn hẳn so với thị trường, do ngân hàng thanh lý, người mua cần hết sức thận trọng.

Thông thường, những thông tin rao bán này xuất phát từ các sàn môi giới nhỏ lẻ hoặc môi giới cá nhân với lời giới thiệu “có mối quan hệ với ngân hàng” để tạo niềm tin cho người mua. Nếu khách hàng tìm hiểu kỹ sẽ phát hiện ra nguyên nhân giá đất rẻ do nhiều vấn đề như: nằm ở những nơi xa xôi hẻo lánh, đất dính tranh chấp hoặc pháp lý mập mờ.

Đại diện các ngân hàng cũng đều khẳng định, các tài sản bất động sản thanh lý, phát mãi của ngân hàng luôn có đủ hồ sơ pháp lý và được chào bán công khai trên các phương tiện truyền thông chứ không thông qua các bên trung gian hoặc phát tờ rơi khắp nơi…

Với trường hợp này, Chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín đưa ra lời khuyên: “Trước khi quyết định mua, khách hàng phải kiểm tra kỹ xem đất đã ra sổ chưa. Với hợp đồng mua bán, cần rà soát kỹ để tránh các điều khoản bất lợi cho mình. Đối với tài sản đã thế chấp thì cần phải quan tâm xem đã được giải chấp chưa. Nếu không kiểm tra kỹ, lỡ dính vào một tài sản thế chấp thì sau này khách hàng sẽ rất phiền toái. Ngoài ra còn phải xem dự án đó nằm trong khu quy hoạch chưa, cơ sở hạ tầng thế nào…”

mua đất dự án

Đất nền dự án “ma”

Gần đây nhiều môi giới rao bán các dự án đất nền không có thực để giăng bẫy, chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng. Chiêu trò mà các môi giới thường dùng là gọi điện thoại dụ dỗ khách hàng, mời khách đến địa điểm xem nền đất thực nhưng khi tra quy hoạch tại cơ quan hành chính của địa phương, khách mới phát hiện đó là đất quy hoạch dành cho công trình công cộng, chưa được phê duyệt cho dự án nào.

Ngoài gọi điện, một số công ty còn chào bán công khai trên website với bản đồ quy hoạch, sa bàn dự án… rất đẹp mắt để thu hút người mua.

Theo xác nhận của ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc Công ty Bất động sản Thăng Long (trụ sở tại quận Bình Tân), đúng là thị trường đang có hiện tượng nhân viên môi giới tự vẽ ra dự án để chào bán. Để tạo sức hút, những dự án này thường được chọn ở vị trí đẹp, gần các tuyến đường lớn, gần trường, chợ… và đặc biệt được rao bán với giá thấp hơn hẳn mức chung của thị trường.

Thậm chí, nhiều đơn vị môi giới còn tổ chức cho nhân viên dẫn dụ khách hàng đến xem trực tiếp khu đất dự án, ở đó đã dàn sẵn cảnh người người chen nhau mua bán, ký hợp đồng và thanh toán tiền ngay trước mặt người đi xem đất nhằm tạo miềm tin đây là đất dự án thật.

Một số trường hợp còn táo tợn làm giả giấy tờ pháp lý của khu đất, giấy tờ chấp thuận cấp phép dự án của chính quyền…

Do đó, khi xem xét mua đất nền dự án, khách hàng cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá khu vực, nếu giá rẻ hơn cần cảnh giác. Ngoài kiểm tra pháp lý dự án, người mua cũng nên đến xem đất trực tiếp, sau khi xác định vị trí lô đất thì đến cơ quan hành chính địa phương xem bản đồ quy hoạch có khớp với thông tin dự án như môi giới quảng cáo hay không.

Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng

Nhiều khách hàng mua nền đất, ký hợp đồng mua bán hợp pháp với chủ đầu tư nhưng sau đó không thể xây nhà vì đất chưa có sổ đỏ hoặc không lên được thổ cư… Nguyên nhân chủ yếu là do chủ đầu tư đem đất đã bán cho người dân thế chấp ngân hàng.

Trường hợp khách mua đất nền tại dự án Everluck Residence, huyện Thủ Thừa, Long An là một ví dụ điển hình. Từ năm 2007, nhiều khách hàng ký hợp đồng mua nền đất tại dự án này, sau đó đã đóng 80 – 100% giá trị hợp đồng.

Theo cam kết, chủ đầu tư sẽ giao giấy chủ quyền vào năm 2011 nhưng đến nay khách hàng chưa nhận được sổ đỏ. Trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư liên tục thúc khách đóng tiền còn dự án thì triển khai ì ạch. Gần đây sau khi tìm hiểu, khách mới tá hỏa biết nguyên nhân là do chủ đầu tư cầm cố nền đất tại ngân hàng.

Nếu mua phải những lô đất bị chủ đầu tư cầm cố, khách hàng không được cấp giấy chứng nhận chủ quyền, gặp khó khăn khi xây dựng nhà ở, tệ hơn khách hàng có thể mất trắng nếu ngân hàng phát mãi và chủ đầu tư phá sản.

==> Tìm hiểu ngay bài viết bán đất nền nam cầu nguyễn tri phương dự án đất nền tại Đà Nẵng cực kỳ HOT trong tương lai nếu như bạn đang quan tâm đến thị trường bất động sản ở đây!

Những kinh nghiệm cần biết khi mua đất dự án

Không mua đất dựa theo tâm lý đám đông

Không mua đất với tâm lý đám đông, không quyết định dựa trên sự thúc ép của một số nhân viên bất động sản. Nhiều khách hàng đã mua kể rằng, họ không hiểu tại sao lúc đó lại đặt tiền mua nữa, sau đó nghĩ lại thấy đất vắng, sổ không biết bao giờ có, tiện ích dịch vụ bao giờ mọc. Đa số bị khốn đốn do rơi vào thế: phóng lao theo lao.

Phải nhớ rằng: “Tiền nào của nấy”

Về việc chọn mua đất ở đâu, giá bao nhiêu, phải nhớ rằng “tiền nào của nấy”. Bạn muốn mua đất tại những trung tâm như TP Thủ Dầu Một, hay khu trung tâm và ven Thành Phố Mới Bình Dương và giá tiền tầm 100 – 200 triệu? Điều này là không thể.

Đảm bảo phải có sổ hồng riêng

Nếu bạn có số tiền ít ỏi hoặc vừa vừa dự định mua đất ở Bình Dương để trong trung hạn hoặc ngắn hạn 5 7 tháng sẽ cất nhà thì bạn không nên mua đất dự án mới, đất chưa cấp sổ hồng riêng ( hiện đang là dạng đất biên bản, đất hợp đồng với chủ đầu tư, đất sổ chung diện tích lớn…). Tại sao? Bởi vì người bán sẽ luôn hứa hẹn và “cam kết” với bạn rằng sẽ ra sổ nhanh thôi; mua chưa ra sổ riêng mới có giá rẻ, chưa sổ riêng nhưng lúc cần tiền vẫn có thể dễ dàng bán lại cho người khác.v.v.Khi đã mua rồi thì mới biết thế nào là kêu trời trời không thấu.

Đừng tin quá nhiều vào những lời hứa

Trãi qua những năm tháng làm nghề tại các công ty bất động sản Bình Dương, tôi thấy rằng chuyện một công ty tầm cở hàng đầu tỉnh cam kết trong hợp đồng 12 đến 18 tháng ra sổ, nhưng thực tế là 3 năm và hơn 3 năm vẫn chưa ra sổ là chuyện thường, thậm chí có khu còn tới 6 năm chưa cấp sổ hồng.

Thận trọng trong việc đánh giá thông tin

Còn nếu bạn tin rằng mua đất lúc chưa có sổ riêng là rẻ, đất có sổ rồi giá cao cũng là sai lầm. Chuyện giá rẻ hay cao chỉ đúng với khu đông dân, phát triển sôi động, còn với những dự án rộng lớn, dân chưa đông hoặc vắng tanh thì đất khi có sổ riêng rồi vẫn rẻ hơn đất chưa sổ là chuyện bình thường. Tại sao vậy? Bởi vì có nhiều người đã mua đất lúc chưa có sổ riêng, do mua tại công ty đông nhân sự với tâm lý đám đông thị trường, nhiều người mua đất giá cao mà không hay biết, còn nghĩ là giá đó rẻ, đến một lúc nào đó thấy khu đất không phát triển hoặc chậm, cộng thêm việc cần tiền cho việc riêng và sẵn sàng bán lỗ hàng chục thậm chí 100 200 triệu.

Đừng lên dễ tin lời của những người môi giới

Chưa có sổ riêng, đất hợp đồng…vẫn dễ dàng bán lại nếu cần? Khi bạn chưa nằm trong hoàn cảnh thực tế thì mới dễ tin lời những người môi giới nói lời ngon ngọt. Bạn nào biết đâu thủ tục nhiêu khê vô cùng khi muốn bán lại đất hợp đồng: khi bạn muốn bán lại đất, bạn chỉ có thể làm thủ tục tại công ty chủ đầu tư trước đây,  một số công ty chủ đầu tư chỉ cho bán lại vào những ngày ít ỏi họ quy định vd như thứ 3 và thứ 5 hàng tuần; đôi khi bạn xin nghỉ ở cơ quan và đến vào những ngày này thì chẳng may ngay ngày họ thông báo “họp”; thỉnh thoảng họ tự ý “không cho thanh lý hợp đồng”, “tạm ngưng thanh lý hợp đồng”… Không những thế, khi bán lại cho người khác bạn còn phải đóng tiền phạt hay còn gọi tiền “phạt hợp đồng” một cách vô lý ( có thể là 1%, 2%) trong khi chủ đầu tư ra sổ trễ hẹn nhiều tháng so với cam kết thì lại không bồi thường bằng tiền cho người mua, không xin lỗi người mua!

Những kinh nghiệm, lưu ý khác

– Người bán ký bán lại đất hợp đồng nhưng không được nhận tiền ngay, mà phải đợi “ngày hẹn” từ 15 đến 20 ngày sau mới được trở lại nhận tiền đã thanh toán khi mua trước đây

  • Người mua lại đất hợp đồng thì chưa được nhận hợp đồng mua đất dù đã thanh toán đủ số tiền theo yêu cầu ( hơn 90%). Khách mua đất lại cũng phải chờ ngày hẹn từ 15 ngày trở lên mới có thể nhận được hợp đồng được đóng dấu – mặc dù các giấy tờ đầy đủ và rất rõ ràng

– Đất hợp đồng, đất biên bản…rất khó bán lại, vì trong gia đoạn những năm nay, tình hình bất động sản khá trầm lắng, người mua có rất nhiều sự lựa chọn và giá cả phải chăng, ai cũng ưu tiên mua đất có sổ đỏ, sổ hồng riêng, không việc gì phải mua lại đất chưa có sổ riêng.

– Không nên mua đất ở dự án mới vì khu dự án mới còn lâu mới hoàn thiện các tiện ích sống cơ bản: thực tế việc kéo điện, nước, internet, lâu ra sổ, nếu là khu bắt buộc cất nhà mới cấp sổ hồng thì càng lâu hơn vì rất lâu mới có nhiều nhà xây cất – sau đó chủ đầu tư mới ra sổ riêng…

– Đất chưa có sổ riêng thì khi cần bán lại, khó mà có nhà môi giới bất động sản nào nhận ký gửi và tìm người bán giúp bạn => dẫn đến việc bán được nền đất càng lận đận.

– Đơn vị bán đất nói với bạn rằng: sắp tới, khu đất này sẽ có con đường lớn đi qua hoặc mở rộng, khi đó sẽ “lên đời”. Xin thưa rằng: việc xác định chính xác và triển khai trong thực tế là khi nào thì phải nói là phụ thuộc vào nhiều chữ “tùy”: tùy vốn, ngân sách, tùy tình hình kinh tế, chính trị từng giai đoạn, tùy lợi ích một số bên nào đó. Đó là chưa nói đến việc chuyện mở đường có phải là bịa đặt hay không?

– Khi mua đất nền Bình Dương cần phải xem rõ giấy tờ, căn cứ xem xét vị trí đất giữa giấy tờ và thực tế ngoài nền đất. Chính tôi đã nói chuyện với một số người đã mua đất bị một số công ty lừa mua sai vị trí so với vị trí ban đầu giới thiệu ( vd khi xem đất là mặt tiền đường lớn, nhưng sau khi ra sổ, cất nhà mới biết vị trí thực sự trong giấy tờ là đường nhỏ…)

– Nên lựa chọn vị trí đất có thể dễ bán lại sau này hoặc vị trí thuộc khu dân cư đang có xu hướng phát triển ( nhà cửa đang đông lên dần). Như thế thì sau này ta có thể dùng để cất nhà ở cũng tốt, hoặc bán lại khả năng cao có lời.

– Mua đất cần xác định rõ những mục đích là gì, nếu mua để ở thì cần xem xét xem có gần khu bạn làm việc hay không, nhất là phải gần các tiện ích sống cơ bản hiện hữu.

mua đất dự án

– Không nên mua đất sổ chung: sau này có tranh chấp xảy ra thì vô cùng phiền hà và gần như không giải quyết triệt để được: tách sổ không được do không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy đinh, đôi khi có người chịu thỏa thuận, có người không, thậm chí mua đất sổ chung không thể xác định được vị trí đất các nền đất ấy ( thực tế có trường hợp này, mua bán 5% đất và không biết nền nào)

– Khi mua đất ở Bình Dương, bạn có thể nhờ người môi giới giới thiệu và làm thủ tục sang tên, đóng thuế phí các loại. Vì giá cả dịch vụ ở Bình Dương rất rẻ, nếu bạn tự đi làm thì vừa khó khăn do không rành thủ tục và đôi khi chi phí phát sinh còn nhiều hơn.

– Mua đất Bình Dương chính chủ là giá rẻ nhất ? Sai lầm, có rẻ hay không còn tùy vào người bán, thực tế là đa số người chủ rao bán cho một khách mua bất kỳ bao giờ cũng “giá trên trời”, người mua nếu có kiến thức nhiều về thị trường thì may ra có thể trả giá xuống chút đỉnh. Thông thường khi nhận ký gửi để chào bán ra, người môi giới BĐS đã thương lượng giá cả mềm ( do có năng lực thương lượng) với người chủ để chào bán ra sau đó sao cho cạnh tranh với các đối thủ. Gía cả người chủ chào cho khách mua lẻ cao hơn người môi giới là chuyện bình thường ( do người chủ nghĩ rằng người mua nghĩ là mua chính chủ thì rẻ, nên người chủ tội gì không bán giá cao để lấy nhiều tiền).

– Thực tế thì giao dịch trực tiếp giữa người mua và người bán ít xảy ra hơn so với giao dịch nhờ người môi giới phụ trách, vì thủ tục giao dịch nhà đất cần chuẩn bị khá nhiều giấy tờ hợp lệ mà đôi khi người làm trong nghề còn chuẩn bị thiếu xót. Có những giấy tờ không còn hợp lệ và bắt buộc phải đính chính đầy đủ trước khi hẹn nhau ra phòng công chứng để ký hợp đồng. Công thêm sau đó, phải trãi qua nhiều công đoạn nộp và làm hồ sơ để làm thủ tục hành chính với các cơ quan như xã/phường, quận/huyện, địa chính…

Việc mua đất dự án có an toàn hay không hay đằng sau đó là những rủi ro tiềm ẩn ảnh hưởng lớn đến những nhà đầu tư? Hi vọng thông qua bài viết bạn sẽ biết được thêm nhiều thông tin liên quan đến vấn đề mua đất dự án.

4 Rủi Ro Tiềm Ẩn Khi Mua Đất Dự Án Cần Đặc Biệt Chú Ý
5 (100%) 1 vote[s]

Viết một bình luận